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合景泰富净利下滑31.91% 销售破千亿权益占比仅6成

长江商报消息 ·长江商报记者 赵洁

老牌粤系房企合景泰富营收创新高,迈入千亿阵营。

合景泰富集团(01813.HK)近日发布的年报数据显示,截至2020年12月31日的预售额为1036.08亿元,较2019年增加20.3%。

销售额突破千亿的同时,公司净利润却呈现出下滑趋势。2020年,合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元,较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来净利润首次下滑。

长江商报记者注意到,全年1036亿的销售额属于合景泰富自己的权益并不多,克而瑞数据显示,其2020年权益销售额646.4亿,权益销售占比61.6%。

财务方面,截至2020年12月31日,合景泰富的净负债率为61.7%,剔除预收账款的资产负债率为75.1%。另据数据显示,2016年-2019年,合景泰富经营活动产生的现金流量净额连续四年为负,分别为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元。

净利润与营收增幅“背道而驰”、规模靠合作支撑……针对上诉问题,长江商报记者发送采访提纲至合景泰富方面,截至发稿前仍没有得到回复。

归母净利缩水超三成

2017年合景泰富曾宣布三年冲刺千亿规模,2020年,合景泰富合约销售额成功突破千亿大关至1036.1亿元,同比增长20.3%。业绩会之上,合景泰富再一次将2021年的销售目标增速定为20%,“2021年年底合景泰富销售额要达到1240亿元”。

各项业务中来自物业投资的收入快速增长,增速超过物业开发主业,来自物业开发的收入同比增长25.2%至284.9亿元;来自物业投资的收入同比增长27.8%至8.0亿元。

不过,从销售增速上来看,合景泰富2018年销售增速为72.7%,之后腰斩,2019年跌至31.5%,2020年销售增速为20.3%,规模增长略显乏力。

与此同时,合景泰富面临增收不增利的尴尬。2020年,合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元,较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来首次净利润出现下滑。2008年,公司营收从38.8亿元下跌至15.8亿元,净利润从26.8亿元下滑至3.7亿元。

合景泰富针对2020年年报中“利润降低”的解释是:“其他收入减少”与“投资物业公允值收益减少”。年报显示,2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54亿元减少至2020年的16.28亿元,减少幅度为42.96%。2020年,一直依仗的投资物业公允价值收益出现大幅下降,同比减少88.83%,仅余4.15亿元。财报中,合景泰富还提及,因2020年投资物业公允值减少,公司税前利润减少致年度所得税开支同比减少了2.8%。

“增收不增利”,往往绕不开高昂的销售费用,销售成本的抬高也压低了公司利润。2020年,合景泰富的销售成本由2019年的164.96亿元增加至2020年的203.83亿元,增长幅度为23.56%。就此,合景泰富方面表示,主要由于物业销售的已交付总建筑面积增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

此外,合景泰富酒店收入仅占总收入的1.5%,购物中心、写字楼等商业租金收入也仅占总收入的2.7%。

权益销售占比仅6成

土地储备方面,2020年合景泰富通过招拍挂、合作开发等多种模式新增21个项目,新增土地储备建筑面积为332万平方米,总的土地成本为236亿元;权益土地面积为276万平方米,权益土地代价为194亿元,新增货值约700亿元。

从区域布局上看,长三角区域项目占比50%,粤港澳大湾占比41%,且公司项目多集中于一二线城市。

截至2020年底,合景泰富共拥有175个项目,分布于41个城市,拥有权益建筑面积约1663万平方米,总建筑面积约2442万平方米,总可售货值约5300亿元。据管理层分析,按照2020年的销售额估计,当前土储可以支撑公司未来三至五年的发展需求。

虽然2020年合景泰富的销售额突破了千亿,但有近半销售额来自与合作方的权益销售。据克而瑞数据,合景泰富的权益销售金额仅有646.4亿元,权益占比仅6成,千亿销售额中,有近400亿,约五分之二属于合作方。

据统计,过去几年间,合景泰富新增项目中70%以上都是合作开发。克而瑞数据显示,2018年至2020年,合景泰富的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%,处于行业低位。

土储权益比例也逐步走低,据公开信息,截至2020年6月末,合景泰富权益土地储备1636万平方米,总建面2475万平方米,土储权益比例仅为66.1%。

去年下半年,合景泰富有意控制合作拿地的幅度。财务报告显示,2020年合景泰富新增项目合计总建筑面积约332万平方米,总土地成本共236亿元,权益土地成本约194亿元,新增土地权益比例回升至82.2%。

权益拿地比例增加后,公司获取土地成本在大幅增加,而销售价格仅小幅上升,“面包价格”增幅远不及“面粉价格”增幅。

2020年合景泰富土地成本由2019年的3102元/平方米增加至2020年的4309元/平方米,同比增加38.9%;而其平均销售价格仅由2019年的12581元/平方米增加至2020年13217元/平方米,增幅仅为5%。

为了推动规模扩张,获取更多的融资平台,合景泰富也积极推动旗下物业公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日,合景悠活正式在港交所上市。

短期债务压顶或存“明股实债”

迈入千亿阵营后,合景泰富的负债问题也逐步凸显。截至2020年年末,合景泰富有息借贷总额778.6亿元,其中短期借款252.55亿元,长期借款526.05亿元。

整体债务由2019年的855.76亿元下降至2020年的823.6亿元,但是短期债务一年内近乎翻倍,2019年,合景泰富一年内到期债务合计约237.26亿元,2020年则为约431.22亿元。

业内认为,短期债务压顶之下合景泰富可能存在“明股实债”,引入“债务股东”的可能性。

合景泰富2020年非控股股东权益为103.8亿元,2019年同期为24.47亿元,非控股股东权益较2019年暴涨429%,非控股股东权益在权益总额中占比高达23%,这一比例在2019年同期仅为6.8%。

“明股实债”是房企为融资常用手段,在获取资金的同时提升并表后的总资产,从而降低了负债率;另一方面,也能将需要并表的控股子公司转成了不需要并表的联营公司,实现真实负债表外化,降低上市公司的表内负债率。

除了有息负债,还有隐藏在报表之中的债务压力。报告显示,2020年度合景泰富的其他应付款同比增长约40亿元,达317.46亿元。应付合营及联营公司款项合计384.5亿元。数据显示,2018年-2019年应付联合营公司款项分别为398.87亿元、390.88亿元。

业内人士表示,由于应付款主要为无息资金,并不计入房企的有息负债,成为房企的“隐形债务”,因此也是房企达成优化显性负债率指标的有效途径。

合景泰富于2015年前后开始提速,并于2018年提出三年千亿目标。冲刺规模下,现金流紧张,2016年至2019年,公司经营活动产生的现金流量净额分别为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元,连续四年净流出,2020年业绩报中没有披露这项数据。

2020年6月,合景泰富主席及执行董事孔健岷曾在股东会后表示,“现金流管理方面,今年的整体目标则是要回到正数,因此在存货周转方面,近两年不管是在华东区域还是珠三角,公司都在不断的提高周转速度。”

从“三道红线”情况来看,截至2020年,合景泰富净负债率为61.7%,现金短债比为1.8,剔除预收账款的资产负债率从2019年的80.8%降为75.1%。公司三道红线一道处在黄档。

对于资产负债率,管理层颇具信心。合景泰富财务副总裁黄妍萍在业绩会上表示:“有信心在2021年末完成这个指标,达到70%这个绿档线。”

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