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000002万科A股票行情分析报告

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万科A(000002)12月17日晚间公告,股东钜盛华当日将持有并质押给万联证券的万科4165.23万股无限售流通A股办理解除质押,本次解押股数占钜盛华所持股份的9.36%,占万科总股本的0.37%。截至目前,钜盛华及其一致行动人前海人寿累计质押股份4.03亿股,占其所持股份的66.38%,占公司总股本的3.57%。
同花顺数据显示,1月6日,万科A现身深股通十大成交活跃股,位居深股通港资成交额第8位,港资总计成交4.80亿。其中,买入2.95亿,卖出1.84亿,净买入1.11亿,净买入额占该股当日总成交量的4.02%。
万科A最近一个月上涨13.10%,上榜深股通14次,外资累计净卖出5242.40万;近两个月上涨18.24%,上榜深股通25次,外资累计净买入10.68亿;今年以来下跌2.08%,上榜深股通0次,年内外资累计净买入2.33亿,截止今日收盘,万科A流通市值为3061.25亿。

万科A(000002):规模再创新高 拿地权益比重提升
类别:公司机构:中信建投证券股份有限公司研究员:竺劲/江宇辉日期:2020-01-06
事件
公司发布2019年12月份销售及新增项目简报,2019年12月份公司实现合同销售面积414.8万平方米,合同销售金额573.1亿元;2019年1-12月份公司累计实现合同销售面积4112.2万平方米,合同销售金额6308.4亿元。
简评
销售规模再创新高。公司四季度销售略有下行,单月增速不断回落,12月份单月销售金额同比下降9.1%,销售面积同比下降5.5%,依靠二三季度的良好表现,全年销售规模依然创下新高,全年销售额同比增长3.9%,销售面积同比增长1.9%,公司的优势在于稳健的经营管理和良好的土地布局,叠加长期以来积累的品牌和口碑优势,虽然考虑到明年市场可能会面临下行风险,我们相信公司的经营优势会让公司明年的销售规模依然保持增长的韧性。
拿地保持谨慎,权益比重明显提升。公司全年新增土地储备3872万方,同比下降23.6%,对应总价2318亿,同比下降21.7%,拿地规模明显收缩,从力度上看,公司2019年拿地金额占销售金额比重达到36.7%,较2018年全年下降了12个百分点。从节奏上公司四季度以来拿地力度收缩明显,公司今年Q1、Q2、Q3和Q4拿地金额增速降幅分别为8.9%、19.7%、8.1%和48.6%,其中Q4降幅明显。虽然公司拿地规模有所下降,但质量明显,公司全年权益拿地金额1739亿,同比增长4.8%,拿地权益比重由2018年的56.1%提升至2019年的75.0%,权益拿地力度并未减弱,权益占比提升有望保障公司未来销售结算业绩的兑现强度。
二股东减持接近尾声。公司此前发布权益变动报告书,截至2019年12月19日,第二大股东前海人寿及钜盛华一致行动人持有公司股份仅剩5%。伴随二股东减持趋于尾声,公司股权架构渐趋稳定,二级市场抛售也日趋减少,有利于公司股票的价值发现。
盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别3.63/4.26/4.91元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为8.8x/7.5x,考虑到公司股价压制因素有所缓解,我们把公司目标价上调至38元,维持”买入”评级。
风险提示:行业调控超预期,房地产市场向下波动超预期。

万科A:销售龙头地位稳固 投资权益比例提升
来源 东方证券
事件
公司公告12 月及全年销售及拿地情况,12 月实现销售金额、面积分别为573.1 亿元,414.8 万方,同比下降9.0%、5.4%。全年累计实现销售金额6308.0 亿元,销售面积4112.2 万方。
核心观点
全年销售继续增长,龙头地位稳固。公司12 月销售金额573.1 亿元,同比下跌9.0%,环比上升5.1%。1-12 月累计销售金额为6308.0 亿元,同比增长3.9%。12 月销售面积414.8 万平方米,同比下跌5.4%,环比上升13.8%。
1-12 月累计销售面积4112.2 万平方米,同比增长3.1%。公司主要布局一二线,在全年整体销售去化下行的情况下,继续维持正增长,在克而瑞公布的全口径房企销售榜单上稳居第二位,龙头地位稳固。在2020 年政策面边际改善的情况下,有望维持龙头地位,保持正增长态势不变。
以销定投拿地稳健,权益上升风险可控。公司12 月新增土储113.7 万平方米,同比减少76.6%,拿地金额为116.2 亿元,同比减少63.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为20.3%。1-12 月累计新增土储3712 万平方米,同比下降26.8%,1-12 月累计拿地金额为2316.9 亿元,同比下降21.7%。
1-12 月投资强度36.7%,较去年全年下降12 个百分点。然而从权益投资来看,1-12 月拿地的权益比例为75%,较去年提高20 个百分点,权益投资金额和面积分别为1739.2 亿元,2743.8 万方,分别同比增长7.5%和3.0%,与销售增速大致相当,权益投资强度不低,提高权益比重有助于风险控制。
财务预测与投资建议
维持买入评级,上调目标价至36.90 元(原目标价33.21 元)。我们预测2019-2021 年公司EPS 为3.69/4.53/5.53 元。可比公司估值为8X,考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出10X 估值,对应目标价36.90 元。
风险提示
房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期

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